Como Legalizar Um Imóvel

Como legalizar um imóvel a baixo custo com projeto arquitetônico

Entenda de forma simples os passos de como legalizar um imóvel e evitar problemas e multas com a prefeitura:

Por que é necessário fazer um projeto de legalização?

Plano Diretor e Prefeitura

Ter uma bela casa é um dos maiores sonhos de vida dos brasileiros hoje em dia. Uma reforma, ampliação ou construção pode simbolizar parte desse desejo, mas que se não for feita de forma cautelosa pode arruinar os planos de muita gente. Nesse artigo, explicamos como legalizar um imóvel de acordo com as regras da prefeitura.

Um fato que poucos sabem é que a Prefeitura do Rio de Janeiro, assim como outras cidades, tem um Plano Diretor que visa garantir um crescimento sustentável a cidade. Imagine se em uma região residencial começassem a surgir desenfreadamente prédios de 30 andares com vários apartamentos e se cada família tivesse um carro? Serão 120 carros a mais em ruas que não foram projetadas para suportar esse fluxo! Para evitar esse problema, todo imóvel deve ser regularizado na prefeitura.

Normas para construir e como legalizar um imóvel construído ou terreno

Vale ressaltar que as normas são diferentes quando se pensa em bairros no Rio de Janeiro. Cada grupo de bairro é legislado pelo que se chama de Região Administrativa. Então, antes de construir, modificar ou acrescentar alguma área ao seu imóvel, é estritamente necessário fazer uma avaliação prévia na Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) referente a região onde o imóvel se encontra para saber quais são as restrições para construção. Se seu projeto de legalização foi feito por um engenheiro, ele deve fazer essa verificação na secretaria de urbanismo antes de assinar a ART. Cada região tem a sua peculiaridade, como por exemplo, número máximo de pavimentos que podem ser erguidos, a porcentagem que o imóvel deve ocupar do terreno em questão, entre outros.

Além desses aspectos, os imóveis podem ter algumas restrições caso sejam definidos como dentro de vilas, se forem tombados, ou seja considerados patrimônio histórico, localizados perto de rios e etc. Em suma, grande parte desses aspectos podem ser vistos no site. Nele se encontram também os Decretos contendo vários aspectos construtivos relevantes para quem quer saber como legalizar um imóvel.

Documentos necessários para legalizar um imóvel: plantas arquitetônicas

Um outro grande empecilho para a legalizar imóvel é quando o proprietário não tem em sua posse o documento físico da certidão do Registro Geral do Imóvel (RGI), que contém informações muito importantes para a realização de um projeto, como as dimensões do terreno. Para ser aceito com mais agilidade, o projeto arquitetônico deve seguir à risca o que está registrado no RGI. Sendo assim, os proprietários que não tiverem tal documento em mãos por algum motivo, podem comparecer a algum cartório ou ao 8º Ofício localizado no Centro e fazer tal requerimento, onde se paga uma taxa de R$80,00 para pegar o documento escrito com todas as informações pertinentes.

Assinaturas para aprovação do projeto

Em geral, todas as construções deveriam ser feitas e vistoriadas por um profissional registrado no CREA, o que costuma ser um grande entrave para a maioria da população, visto que, no Rio de Janeiro a realidade é completamente diferente. As obras são, em geral, muito antigas e não seguiram esse critério, o que caracteriza mais uma dificuldade para se legalizar imóvel.

Como legalizar um imóvel de posse a baixo custo com projeto arquitetônico

Portanto, você deve analisar com a prefeitura os requisitos necessários para a legalizar seu imóvel. Além disso, o projeto arquitetônico, que geralmente é um dos itens pedidos, além de ser assinado pelo projetista, deve ser assinado também por um Profissional Responsável pela Execução de Obra (P.R.E.O). Uma saída que se mostra bastante rentável é fazer a elaboração do projeto com uma Empresa Júnior e procurar essa assinatura com um profissional autônomo pelo baixo custo dos projetos.

Esperamos que com esse artigo você tire as principais dúvidas sobre como legalizar um imóvel e possa dar o próximo passo (fazer o projeto arquitetônico). Qualquer dúvida sobre as plantas e projetos arquitetônicos, pode ser colocada nos comentários que nos esforçaremos para responder e ajudá-lo na legalização, regularização, obra de reforma ou construção da sua casa.

Tem algum amigo que precisa regularizar ou quer saber como legalizar um imóvel (casa ou apartamento)? Compartilhe com ele o artigo nas redes sociais e baixe nosso E-book com os passos para legalizar um imovel.

Vinicius Giffoni

Graduando em Engenharia Civil, atualmente trabalha como Coordenador de Projetos. Gerenciou dois projetos de Plantas Arquitetônicas, sendo um deles para a Marinha do Brasil, e um projeto de Instalações Elétricas para o Hospital Universitário Clementino Fraga Filho (UFRJ).

This Post Has 59 Comments

  1. Olá.
    Perdi meu pai e minha mãe recentemente e meu irmão e eu não temos nenhum tipo de documentação da casa, e ainda estamos construindo em cima, quero saber como faço para regularizar as casas e se fica muito caro.

    Obrigada.

    1. Boa tarde Monica,

      Para realizar essa legalização, aconselho que procure a prefeitura da sua cidade para saber quais documentos serão necessários e que leia o nosso ebook sobre legalização, onde damos dicas de como proceder.

      Esperamos que o material te ajude muito!

  2. Boa noite.. meu avô comprou um terreno e tem a documentação de compra e venda mas não foi ao cartório para autenticar.. passou o tempo seus filhos que são três no caso meu pai. Minha tia e meu tio cada um fez uma casa nesse terreno no espaço que meu avô deu para cada um .. eu acabei fazendo uma casa de dois pavimentos no espaço do meu pai.. pagamos IPTU pelo terreno. Que vem no nome do antigo proprietário.. eu queria saber se posso legalizar somente a minha casa e a casa dos meus pais pois meu tio denunciou a minha obra e a prefeitura notificou da obra para legalizar só que meu tio é minha tia que pertence ao terreno TB não querem pagar nada.. essa é a minha dúvida posso legalizar somente essas duas? Aguardo retorno.obrigado

  3. Excelente matéria!

    Se possível gostaria de obter uma grande ajuda. Qualquer dica significaria muito, pois estou completamente “perdida”.
    Preciso regularizar um imóvel que está em nome de meu falecido pai. Não tenho nenhum documento da casa, mas sei que estão em atraso tando o financiamento quanto o IPTU. Não faço ideia por onde começar. Pode me ajudar?!

  4. Construí uma casa a cerca de 9 anos e ainda não foi legalizada. Tenho a Planta de construção. A casa é em Jacarepaguá.
    Na época eu tinha um engenheiro responsável.
    Gostaria de saber o que preciso para fazer essa legalização e uma ideia de valores.
    Obrigada

    1. Boa tarde Célia,

      Dependendo se houve mudanças na construção, pode ser necessário realizar uma nova planta do imóvel para a legalização. Entre em contato conosco através desse formulário para que nossos consultores da área de Engenharia Civil possam entender melhor sua necessidade.

      Até Breve!

  5. Gostaria de uma ajuda, estou querendo registrar minha casa e até o momento só vivo de promessas !!!
    (21) 96933.7001 Alexandre Rossa

  6. Gostaria de saber como legalizar um imóvel que a minha mãe construiu pra ela, sendo que o terreno é registrado com uma casa de 2 quartos. Ela fez essa construção na parte dos fundos desse mesmo terreno, com 1 quarto e demais dependências ?

  7. Boa tarde,

    Minha casa tem planta porém construí uma garagem coberta e a prefeitura embargou.como faço para regularizar sem precisar demoli a mesma.

      1. Tenho uma casa construida dentro de uma propriedade rural que ainda consta na prefeitura como uma fazenda, tenho documentos no cartório que provam a compra e tenho conta de luz em meu nome a anos. Como faço para legalizar?

      2. Boa dia Wanderlei,
        Preencha esse formulário que nossos consultores da área de Engenharia Civil entrarão em contato para dar instruções de legalização e elaborar uma proposta.

        Até Breve.

  8. Boa noite Há 10 anos, comprei um apto no Engenho da Rainha, tenho recibo de compra e venda assinado e registrado em cartório
    Resolvi legalizar esse imóvel ainda estava no nome da cooperativa, já tirei todos os documentos legais em meu nome, qdo fiz lavrar a escritura definitiva, o.banco central entrou em intervenção do banco central, não está lavando mais escrituras.
    Então procurei a defensoria pública, ele me informou que tinha que ser por uso capiao, qdo tive que tirar a planta do apto, depois de ter aguardando um ano, a prefeitura alega que não tem planta do imóvel. O que posso fazer.
    Aguardando sua resposta, sem mais
    Atenciosamente Ângela Tereza da silva

  9. Boa noite , preciso de uma informação . A 4 anos comprei a posse de um apartamento , como é posse não tem nenhum registro nem a planta . o que tenho q fazer para legaliza-lo para venda .

    Obrigado

    1. Boa tarde Sr. Mauro.
      Primeiramente o você deve entrar com um processo na SMU (Secretaria Municipal de Urbanismo) correspondente ao seu bairro e lá eles irão te informar quais as plantas e documentos necessários para dar entrada ao processo de legalização.

  10. Bom dia! Eu construi uma casa em cima da casa da minha mãe. Mas ñ fiz nenhum procedimento perante a prefeitura. Quero agora desmembrar a minha casa. LegalizarnLegalizar a prefeitura para uma possível escritura em meu nome. Ñ tenho planta e nem registro de engenheíro. O que devo fazer?

  11. como consigo arquiteto para fazer o habite-se de imóvel já construido, em Guadalupe aqui no Rio de Janeiro? Fazendo isso atavés da Prefeitura de Irajá?

  12. Prezados,

    Gostaria de tirar uma dúvida.

    Preciso regularizar o segundo andar de uma casa no bairro do méier – rj.

    Sei que preciso de uma planta baixa, projetada por um engenheiro.
    Gostaria de saber o que mais preciso e como devo proceder junto à prefeitura para conseguir a regularização do 2° pavimento (já construido)

    Agradeço o apoio de todos!

    Respeitosamente
    Gustavo Oliveira .’.

    1. Bom dia, Gustavo!

      Preencha este formulário e um de nossos consultores da área de Engenharia Civil entrará em contato rapidamente para dar instruções e apresentar uma proposta.

      Espero que possamos resolver o seu problema!

      1. Olá boa noite gostaria de saber como faço para legalizar umas obra , em cima de uma casa , gostaria de saber como devo proceder aguardo retorno

    1. Boa tarde, Caroline!

      O projeto arquitetônico pode envolver a planta baixa, planta de situação, de fachada… Depende da sua necessidade!
      Você pode saber mais sobre projetos arquitetônicos clicando aqui ou aqui.

      Obrigada pelo comentário!

  13. Oi comprei uma casa dos anos 60 na escritura consta predio em um terreno de 10 de frente e vinte nas latrais , mas nao fala nada da casa . A casa tem 80 m2 comecei uma reforma veio o fiscal do crea me pediu um engenheiro eu providenciei agora me disseram que o fiscal da prefeitura tambem pode passar e me exigir planta se isso acontecer quanto seria meu gasto ja que o terreno esta averbado e por ser muito antiga numa rua onde todas as casas nao tem recuo e todas as casas sao antigas

  14. Boa tarde!
    Como eu faço para legalizar uma casa que já é da minha família a mais de 50 anos?
    No inicio era só uma casa agora são 3 casas. O motivo para querer legalizar e que umas da 3 casa esta a vendá. Unica documentação que temos é o recibo de compra e venda quando a casa era uma só.

  15. Boa Tarde,
    Eu tenho uma casa construída nos 90 e não tenho nenhum tipo de plantas dela, agora quero legalizar para vender. Mas como saber se a construção está de acordo com o que a prefeitura pede? Pelo código de obras? Estou meio perdido, será que podem me ajudar?

    1. Olá, Pedro

      Descrevemos todo o processo da prefeitura no nosso e-Book Legalização Na Prática

      De início o senhor vai precisar ir na SMU ( Secretaria de Urbanismo) para dar entrada no processo e depois entregar o projeto arquitetônico (plantas, cortes, fachada…)

      Depois de ir na prefeitura, o senhor pode retomar o contato que um dos nossos consultores poderá ajudá-lo.

  16. Boa noite! Iniciei uma obra no segundo andar e fui denunciada, recebi uma notificação de embargo dizendo q tenho q parar a obra imediatamente. Protocolei o projeto hoje 06/07/16. Gostaria de saber se incorre em multas se continuar a obra.A casa já está em ponto de laje.

  17. tenho um prédio não legalizado feito há mais de dez anos e que ,infelizmente, parte dele não está dentro da medida do terreno. recebi uma notificação por denúncia de 1746 .vocês têm condições de legalizar e resolver a questão?

  18. boa tarde!!!
    Jorge

    Então queria uma informação:
    Eu construi um terraço na minha casa, onde fiz uma area de lazer para minha familia.
    Só que eu não legalizei junto ao orgão.
    Como eu faço para legalizar junto, pois o terraço já esta pronto.
    tem como meu ajudar????
    mauricio

    1. Olá, Maurício.

      A inclusão de novos pavimentos é feita através de projetos arquitetônico de legalização com acréscimo. No entanto, a possibilidade de legalização depende do gabarito do terreno, que pode ser visto no site da SMU junto com outras informações importantes, como explicamos nesse artigo sobre decretos

  19. Olá,Bruno

    Minha casa está localizada no Santo Cristo-RJ,um dos bairros perto do Centro do Rio.
    Ah,minha casa e de posse,sendo q ela já tem dois pavimentos,quero fazer outro pavimento,preciso de um arquiteto.
    Tem como uma consulta com preço acessível,para a realização da planta da casa?

    1. Olá, Marcelo

      Você pode entrar em contato com a gente no telefone (21) 3938-7294 que um gerente de projetos de engenharia civil poderá informá-lo e apresentar uma proposta de projeto arquitetônico com as etapas iguais as do artigo.

  20. Estou pensando em comprar uma casa que foi construida nos anos 30 e modificada, com um acrescimo de area de uns 100m2. Da para ter ideia de quanto ficaria para legaliza-la ?

    1. Olá, Mara.

      Para legalizar, a senhora precisa de um projeto arquitetônico. Existem 2 opções mais comuns:

      Projeto completo (todas as plantas): para imóveis com mais de um pavimento, multifmilidares, em terrenos com declives ou próximos de rios.

      Projeto apenas com a planta de situação. (um projeto mais barato, mas que só é aceito em alguns bairros).

      A senhora pode ter essas informações na prefeitura da sua cidade ou contratar uma consultoria para fazer o projeto e conversar com o engenheiro/arquiteto responsável.

  21. Era o que eu precisava saber, Jorge. A prioridade agora é entrar em contato com o CREA para saber se posso me registrar como designer e emitir os documentos necessários para alterações que não descaracterizarão o imóvel arquitetonicamente. Como você mesmo disse, a credibilidade e confiabilidade são maiores em relação a emissão de contratos apenas.

    Abraço!

    1. A profissão de designer de interiores ou assemelhado não é reconhecida junto ao Crea ou Cau. Portanto não pode emitir Art/Rrt de Responsabilidade Técnica sobre projeto e obra. Não formalizaram um Conselho de Designers e todo projeto de arquitetura de interiores é de exclusividade de arquiteto.

  22. Olá Vinicius!

    Neste post você comentou sobre a assinatura de um Profissional Responsável pela Execução de Obra, quando o projeto arquitetônico estiver para ser apresentado à Prefeitura.

    Saberia me dizer se um Designer de Interiores também pode expedir ART’s – Anotação de Responsabilidade Técnica, mesmo tendo formação técnica?

    Obrigado.

    1. Olá, Bruno

      Os engenheiros emitem ART e arquitetos RRT por causa da existência de conselhos federais que fiscalizam. Um design pode fazer um projeto e atestar sua responsabilidade através de um contrato, como infoma o Código Civil Brasileiro (CCB). Mas de toda forma esse não é um documento padrão e tão confiável. Sendo assim, ainda recomendo que projetos arquitetônicos que vão dar base para construção e legalização sejam feitos por engenheiros.

      1. Olá Jorge

        Muito obrigado pelos esclarecimentos, faz mais sentido agora.

        No caso da obra em questão ser uma reforma não-estrutural, mais focada em interiores de um imóvel já legalizado, ainda assim seria necessário arquiteto ou engenheiro para emitir esses documentos?

      2. Bruno, a assinatura é feita para legitimar as plantas que serão atualizadas na prefeitura. Sendo assim, a necessidade depende da alteração (mover paredes, construir novos andares…)

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