Imóvel Irregular

Imóvel irregular: 5 benefícios de adequar seu imóvel

O que seria um imóvel irregular?

Todos os municípios do Brasil possuem um plano diretor, que é um instrumento usado pela prefeitura para garantir um crescimento regular e sustentável da cidade, impedindo que haja uma construção desenfreada e não planejada. Esse plano regulamenta como devem ser as características físicas de uma construção, como por exemplo: o número máximo de pavimentos, a porcentagem que o imóvel deve ocupar do terreno, entre outros. Essa normalização varia de acordo com o bairro e é o que define um imóvel irregular ou regular.

O imóvel regular é aquele que recebe o habite-se. Esse documento comprova que o imóvel atende todas as normas da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) que rege a área em que eles está localizado. Além de atestar que ele  passou pelo processo de aprovação da secretaria.

Por que eu deveria tornar meu imóvel regular?

Essa pode ter sido uma pergunta que surgiu na sua cabeça após ler os parágrafos acima, afinal você já mora há tantos anos no seu imóvel e nunca sentiu falta do habite-se. Bom, saiba que a falta de regularização do seu imóvel pode acarretar em problemas que podem se tornar grandes dores de cabeça a longo prazo.

1) Evitar multas e possibilitar reformas

Imagine o seguinte cenário: você está tranquilo em casa realizando as suas tarefas diárias. Quando um fiscal da prefeitura bate na sua porta e diz que você tem tantos dias para regular sua casa antes de ser multado. Isso pode acontecer a partir do que ter um imóvel irregular pode gerar multas. Elas que podem chegar a ser até quatro vezes mais caras que um projeto de regularização. Em casos mais graves, pode até ser necessária a demolição do imóvel.

Caso você queira realizar uma obra para reforma ou ampliação, o engenheiro contratado deverá dar entrada com o pedido junto a prefeitura, já que essas ações também devem seguir as normas do plano diretor. Se o seu imóvel não estiver regularizado, ocorrerá a paralisação da obra, além de haver o risco de você ser multado, como dito acima.

2) Conseguir o alvará de funcionamento

Para o âmbito comercial, o imóvel irregular também é um grande empecilho. Existe uma licença obrigatória para todo o tipo de comércio e serviço, chamada alvará de funcionamento. Um dos documentos necessários para se emiti-lo é o habite-se. Ou seja, a falta dele impede qualquer atividade comercial regularizada naquele imóvel. Sendo um problema tanto para o comerciante quanto para a pessoa que deseja alugar seu espaço para alguma loja ou escritório, por exemplo.

3) Reduzir o IPTU

Uma das principais funções do IPTU é diminuir a inutilização de terrenos. Por isso, quando um terreno está vazio, é considerado que ele não está cumprindo sua função social e o valor do imposto cobrado sobre ele cresce consideravelmente. E que diferença isso faz pra você que tem sua casa construída no imóvel? Um imóvel irregular não existe aos olhos da prefeitura, ou seja, o IPTU cobrado será o de um terreno vazio.

Ao legalizar um imóvel haverá, sim, uma cobrança no IPTU em relação à área construída dele, mas esse valor normalmente é menor que o de um terreno vazio. Se a prefeitura descobrir de alguma forma a existência de um imóvel no terreno, ela passará a cobrar o valor do IPTU correspondente a ele. Mas haverá um acréscimo no valor por ele ser irregular.

4) Melhorar sua segurança

Esse benefício pode ser observado sob várias perspectivas diferentes.

Existe a segurança no âmbito legal, pois você não consegue registrar um imóvel no seu nome se ele não está regular. Ou seja, você só se torna o dono real do imóvel a partir do momento que ele está regularizado.

Há também a segurança em relação a parte técnica, já que um imóvel devidamente regularizado tem a assinatura de um engenheiro ou arquiteto licenciado. Atestando, assim, que aquela construção está devidamente projetada.

E, por último, existe a segurança financeira. A maioria das seguradoras cobra o habite-se para realizar o seguro de um imóvel. Então, caso esteja irregular ele não será aceito na maioria das seguradoras. Além disso, caso a empresa realize o seguro mesmo sem este documento, e se algum problema ocorrer com o imóvel, a empresa pode não pagar as despesas, alegando que a casa era irregular.

5) Facilitar a venda

Como você deve ter imaginado, um imóvel irregular tem um valor de venda bem abaixo no mercado. Além dele ser teoricamente “ilegal”, ele vem com todos esses problemas citados anteriormente, que deverão ser arcados pelo comprador.

Existem, ainda, dois outros fatores que atrapalharão a venda da casa. A maioria das imobiliárias não coloca em seu catálogo um imóvel irregular. E os financiamentos feitos pelos bancos, como a Caixa, só podem ser concretizados para imóveis devidamente legalizados.

E, ainda em relação aos bancos, a propriedade de um imóvel regular facilita a aprovação de um empréstimo ou até um financiamento por parte do dono. Pois, o credor sempre exige algum tipo de garantia, e um imóvel com todos os documentos corretos fornece essa garantia. As linhas de crédito oferecidas para essa modalidade, normalmente, possuem maior limite e menores juros.

Como tornar meu imóvel regular?

Já citamos alguns dos prejuízos de ter um imóvel irregular. Agora, sabendo o “porque” de tornar seu imóvel regular, podemos o ver o “como”. As exigências podem variar de acordo com a SMU regente no seu bairro, mas normalmente é possível legalizar por meio de um projeto arquitetônico de baixo custo.

Se por algum motivo seu imóvel não possa ser legalizado, seja porque ele ultrapassa a área construída máxima ou ele não respeita o afastamento mínimo. Pode-ser feito um projeto de reforma com o intuito de regularizar seu imóvel a fim de permitir sua legalização. Ou seja, além de reformar seu imóvel você consegue legalizá-lo. Há até uma segunda alternativa, que é a lei da mais-valia. Uma concessão dada pela prefeitura, que é aberta periodicamente. Por meio dela, é possível regularizar um imóvel que teoricamente é irregularizável.

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