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5 formas de saber a viabilidade de construir seu próprio imóvel

5 formas de saber a viabilidade de construir seu próprio imóvel

foto de uma casa branca com um quintal, arvores do lado e algumas plantas na porta

Veja aqui a viabilidade de construir seu imóvel obtendo o retorno financeiro esperado.

Você quer investir em imóveis, mas fica com receio de não conseguir o retorno financeiro esperado? Descubra como tirar seu sonho do papel e construir seu imóvel dos sonhos!

Segundo o balanço de 2017, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) aponta para um crescimento de 15% no financiamento imobiliário em 2018. Este crescimento indica que o mercado prevê crescimento no setor imobiliário mesmo como o país em crise.

O problema de tudo isso, é que às vezes não temos conhecimento sobre o assunto ou pode ser necessária uma quantidade de dinheiro maior do que a destinada para o investimento. Por isso, é importante planejar e analisar a viabilidade da construção antes de começar um projeto.

Veja os cinco passos que separamos para você investir na sua construção e ter lucro sem estresse! Vamos lá!

1º passo – Calcular o custo de construir:

O custo da construção de uma casa pode variar entre cada estado, cidade, tamanho da construção, tipo de terreno (será abordado melhor no próximo passo) e arquitetura.

Segundo o Custo Unitário de Construção (CUB/m²), calculado de acordo com a Lei Federal nº 4.591, de 16/12/64 e com a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o custo médio de uma construção padrão normal (R1-N) na cidade do Rio de Janeiro no mês de Março/2018 é de R$ 1.767,49. Sendo R1-N uma residência constituída de três dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com banheiro, varanda e garagem.

Então, é possível perceber a importância de se ter em mente o local e o padrão de construção que você deseja, para que se possa estimar o custo médio da sua construção e saber a viabilidade do seu projeto. 

Por fim, com a planta arquitetônica já elaborada por um engenheiro ou arquiteto da casa que será construída e também a decoração definida, contrata-se um orçamento para a obra que será realizada.

Sistema Nacional de Pesquisas de Custo e Índices da Construção Civil (SINAPI) indicado pelo Decreto 7983/2013 dita as regras e critérios para a determinação de um parâmetro em obras e serviços de engenharia. Este órgão tem a gestão compartilhada entre a Caixa Econômica Federal (CEF) e Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

2º passo – Tipo de terreno:

visão de drone de cima de uma area urbana com casas com piscina e arvores

Como dito, analisar o terreno onde será construída a casa é de extrema importância. Estudar a viabilidade de construir um imóvel impactará no valor, tempo de construção e até na especulação imobiliária, isto é, no retorno que você terá caso venda a casa depois de pronta.

Terrenos com aclives e declives muito acentuados, ou seja, maior que 1m de desnível a cada 10m de terreno, exigirão projetos mais elaborados, pois as fundações e os acessos da casa exigirão mais cálculos e materiais para construção, acarretando em tempo e dinheiro gastos.

Também é importante conferir se o bairro possui rede de telefonia, instalações de esgoto e água potável, energia elétrica, para que seja viável realizar a obra e tenha atratividade para possíveis investidores. A vizinhança do mesmo modo impacta na atratividade desses compradores, bairros com supermercados, bancos, comércio são melhores avaliados.

Vale ressaltar que é importante consultar a Secretaria Municipal de Urbanismo da cidade onde o terreno se localiza para ter conhecimento de alguns parâmetros.

Entre os principais: a taxa de ocupação, o gabarito máximo e os recuos. A primeira que determina a porcentagem de área que pode ser construída no terreno, já o segundo, o número máximo de pavimentos permitidos da localidade e, por fim, os recuos que são espaços do terreno onde é proibida a construção.

3º Passo – Projeto e documentação

pessoa com uma régua e um lapis escrevendo em cima de um caderno

Esta fase da análise da viabilidade de construir é onde você determinará a quantidade de cômodos, quantidade de dependências, pavimentos, organização dos cômodos, entre outros. É ideal contratar um arquiteto, engenheiro ou uma empresa que ajudará a definir as plantas necessárias para a construção da sua casa. 

Ok! Mas você deve estar se perguntando quais são as plantas necessárias?

Pois bem, você precisará de um conjunto de plantas arquitetônicas composto por planta baixa de cada pavimento, planta de fachada, planta de situação, planta de corte transversal e longitudinal e planta de cobertura. Além disso, é recomendável a contratação de um projeto elétrico e hidrossanitário, pois evitará o mau dimensionamento destes e por consequência, você não terá problemas com mau cheiro de esgoto, chuveiro caindo pouca água e panes elétricas em sua nova casa.

Depois das plantas elaboradas, é preciso obter com o responsável técnico da obra, quando for um engenheiro, o documento de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). emitido pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), ele serve para que o profissional assuma junto ao órgão a responsabilidade pela a execução do projeto.

Já quando o responsável for um arquiteto, será necessário o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Esses são emitidos pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e possuem o mesmo objetivo da ART, assegurar que o projeto teve um profissional devidamente habilitado pelo órgão. 

Com o projeto criado e com o documento de responsabilidade técnica já gerado, será necessário aprovar na Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) da sua cidade as plantas. Após, deve-se recolher as taxas cobradas pela mesma para conseguir a liberação e emissão do alvará de construção.

Vale ressaltar, que nos casos em que a obra for financiada por bancos, todos esses documentos citados anteriormente serão exigidos para iniciar o financiamento.

Após a finalização da obra, o proprietário deve solicitar a vistoria de término de obra na SMU, a mesma na qual foi emitido o alvará de construção, para que seja confirmado que a construção seguiu o projeto apresentado. E então conseguir o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra (CVCO) ou o documento que se chama Habite-se.

Por fim, para que consiga a averbação da conclusão da obra em cartório, será imprescindível a emissão da Certidão Negativa de Débitos do INSS (CND do INSS), emitido pela Receita Federal. É aconselhável que em obras maiores que 70 m² e executada com contratação de mão de obra assalariada, seja aberta no início da obra uma matrícula junto ao Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) com a finalidade de recolher mensalmente os impostos referentes à execução da obra, pois o CND do INSS só será emitido após o pagamento desses impostos.

4ª Passo – Visualização 3D

Projetos 3D vêm ganhando espaço no mercado nos últimos tempos, pois é possível unir a representação física às plantas de duas dimensões. Neste passo, a arquitetura e decoração ganham destaque, porque é possível representar aspectos detalhados como: cor, textura, iluminação do ambiente, as áreas, as proporções do ambiente com o mobiliário e a mudança de perspectiva do desenho. Alguns programas ainda permitem a criação de vídeos, que passam a sensação de estar dentro do ambiente e tornam mais palpável a viabilidade de construir peças únicas.

Com uso de softwares de visualização 3D conseguimos verificar com segurança a viabilidade do que foi pensado nas plantas 2D e ainda checar se a realidade e o objetivo final estão alinhados. Assim, a realização desse tipo de criação evita que ocorram gastos inesperados com a construção, pela construção não estar alinhada com o projeto.

5ª Passo – Mão de obra

Também é importante a contratação de mão de obra qualificada para a execução da obra. Você pode contratar uma construtora para realizar seu projeto ou contratar os profissionais individualmente. Basicamente, será preciso que haja a contratação de um engenheiro para que ele seja o Profissional Responsável Pela Obra (PREO) que acompanhará a sua execução e operários para a realização da obra.

É importante ter em mente o tamanho do espaço físico, pois este limitará o tamanho do canteiro de obras e, portanto, o número de operários. Também é importante levar em conta outros critérios que poderão influenciar na quantidade de mão de obra, como: períodos de férias, condições climáticas, faltas por motivos de doença dos funcionários etc. Vale ressaltar que usualmente inícios de construções demandam mais mão de obra que no seu estágio final. 

Levando em conta esses cinco passos, você conseguirá avaliar a viabilidade de construir a casa dos seus sonhos, no tempo certo, sem gastos acima do valor planejado e sem estresse! 

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Somos uma empresa júnior, da Universidade Federal do Rio de Janeiro, de acordo com a Lei 13.267/2016, e realizamos projetos de consultoria em engenharia. 

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