Código de Obras e Edificações: conheça as mudanças de 2019

Com o objetivo de simplificar o projeto e construção de novos empreendimentos no Rio de Janeiro, foi promulgado em janeiro de 2019 o novo Código de Obras e Edificações da cidade. A nova legislação pretende fornecer maior liberdade aos construtores na definição do projeto e acelerar o licenciamento dos imóveis, estimulando a construção civil na cidade.

O antigo código de obras da cidade possuía quase 572 artigos, que eram complementados por leis e decretos. A nova legislação urbanística passa a vigorar com apenas 40 artigos, desburocratizando e simplificando o processo de construção. Com a maior responsabilização do encarregado pela obra, a Prefeitura prevê que o tempo de licenciamento reduza pela metade.

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A necessidade de novas construções

De acordo com dados do IBGE, a população da cidade do Rio de Janeiro é a segunda maior do Brasil, com mais de 6 milhões de habitantes. Por possuir também o segundo maior PIB brasileiro, sua população não para de crescer. Atualmente, 22% dos seus habitantes residem em aglomerados subnormais, exemplificando o déficit habitacional existente.

Atualmente, com a retomada do crescimento após a crise econômica, o interesse da população em investir na casa própria aumentou. Em 2018, foi registrado o maior índice de confiança do consumidor dos últimos quatro anos. Paralelamente, também foi registrado o maior índice de confiança na construção desde 2015, apresentando ótimos sinais para o setor.

Sendo o reflexo da atividade econômica, a retomada dos investimentos na construção civil é evidente. Em 2018, os lançamentos residenciais no estado subiram 18% em relação ao ano anterior, sendo destaque os lançamentos de imóveis de médio e alto padrão, que subiu 76% no acumulado. Considerando os imóveis comerciais, a alta é de 25%.

As mudanças no Código de Obras trabalha diretamente na flexibilização das edificações de acordo com os objetivos do comprador. Dessa forma possibilita construções mais acessíveis à população, harmonizando-se com as necessidades atuais da cidade e nos ajudando no clássico dilema: comprar um imóvel ou construir?

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Principais mudanças do Código de Obras

Para atender às transformações sociais da cidade, a nova lei trouxe uma série de mudanças, deixando-a simultaneamente mais simples.

Uma das possibilidades é a construção de vilas com até 36 unidades, que frequentemente possuem custo menor. Outra importante mudança foi na redução da área mínima útil dos apartamentos, que passa a ser de 25 m². No entanto, há exceções para construções na Barra da Tijuca, Vargem Grande e Pequena, Zona Sul, Ilha do Governador e Tijuca. Em unidades residenciais, as varandas não serão computadas na Área Total Edificável. Em unidades não residenciais, também não serão computadas se tiverem até vinte por cento da área útil.

De forma a não segmentar totalmente o edifício e assim diminuir sua vacância, passa a ser permitido a construção de unidades de tamanhos e preços variados no mesmo prédio. Ademais a reconversão de edificações para uso residencial multifamiliar foi facilitado, evitando prédios sem uso. O mesmo ocorre com imóveis e terrenos tombados, que poderão ter o uso modificado ou ganhar um segundo imóvel, desde que obtenha autorização dos órgãos de preservação e da Secretaria Municipal de Urbanismo.

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No uso dos espaços comuns dos prédios, também há uma série de mudanças. Com a finalidade de não aumentar os custos de construção e de manutenção desnecessariamente, a lei traz novidades sobre os playgrounds, vagas de estacionamento, apartamento do zelador e elevador:

• • Nas edificações residenciais ou mistas, as áreas para recreação e atividades de lazer (playground) são facultativas;

• • Prédios com até cinco pavimentos não precisarão de elevador, porém deverão garantir o espaço necessário para a futura instalação destes equipamento;

• • As edificações situadas em um raio de distância de até oitocentos metros de estação metroviária, ferroviária, de Bus Rapid Transit – BRT ou de Veículo Leve sobre Trilhos – VLT, deverão obedecer à proporção de uma vaga para cada quatro unidades, desprezada a fração. A única exceção é a XXIV Região Administrativa (Barra, Recreio, Vargens).

• • Fica permitida a instalação de equipamentos para estacionamento de veículos, automatizados ou não, horizontais ou verticais;

• Deixa de ser exigido apartamento de zelador, exceto nas subzonas A-1 (Jardim Oceânico) e A-20 do Decreto 3046/81 (Glebas A, B e C do Recreio), onde o apartamento do zelador tem que ser previsto, mas sua área privativa mínima foi reduzida a 30 m².

Sustentabilidade

Importante tópico no setor da construção civil atualmente, o desenvolvimento sustentável teve foco no novo Código de Obras.

Um dos pontos é sobre o uso de telhados verdes. Este sistema construtivo traz diversas vantagens à edificação, como a melhora do isolamento térmico e acústico e redução do consumo de energia. A fim de incentivar a sua implementação, o telhado verde deixa de ser contado como pavimento, viabilizando o uso total do gabarito permitido do local.

Além disso, fomenta o uso de medidas de sustentabilidade e eficiência energética nas construções. Medidas de aproveitamento de águas pluviais, uso da energia solar para aquecimento e geração de energia devem ser métodos cada vez mais presentes nas construções cariocas. Dessa forma, as construções serão mais sustentáveis e mais econômicas, diminuindo o impacto ambiental da edificação e o custo necessário para sua manutenção.

Novos desafios

Toda a desburocratização e flexibilização do novo Código de Obras acarreta maior responsabilidade por parte dos engenheiros e arquitetos. Por isso, deverão se certificar se a construção segue todos os requisitos. Com tantas mudanças, será necessário também mudar a forma que os projetos são realizados, possuindo maior planejamento da construção e a sustentabilidade nos edifícios serão prioridades.

Além disso, será necessário uma análise assertiva da demanda solicitada pela edificação, como quais áreas comuns deverá possuir, tamanho das unidades, entre outras características. Áreas de lazer, academia, número de vagas deverão ser cuidadosamente analisados para que não gerem gastos desnecessários.

Esse desafio abre caminho para uma maior personalização dos edifícios aos gostos dos futuros usuários, solicitando para tal uma visualização completa de como a construção ficará. Com isso a satisfação será cada vez maior, associado com custos baixos na construção e na operação.