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Home » Blog de Engenharia da Fluxo Consultoria » Arquitetura e Construção » Como fazer o desmembramento de terreno? O passo a passo definitivo
Como Fazer O Desmembramento De Terreno? O Passo A Passo Definitivo

Como fazer o desmembramento de terreno? O passo a passo definitivo

  • outubro 26, 2017
  • Yan Silva
  • Arquitetura e Construção
  • 8 Comments

Há inúmeros motivos para se fazer o desmembramento de terreno.

E se você está aqui, provavelmente está precisando entender como se faz na prática e sem ter muita dor de cabeça.

Afinal, como vamos mostrar mais a frente, dá sim para economizar e poupar problemas com essa ação.

Então, vamos agora entender um pouco mais sobre o desmembramento de terreno e como ele pode ser feito.

O que você vai aprender neste conteúdo:
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  • O que é o desmembramento de terreno?
  • Quais as vantagens do desmembramento de terreno?
  • Quando devo fazer o desmembramento de terreno?
  • Como fazer o desmembramento de terreno?
  • Conclusão

O que é o desmembramento de terreno?

O desmembramento de terreno é um direito que a Prefeitura concede ao proprietário de dividir sua propriedade em duas ou mais partes, desde que siga as especificações exigidas pela mesma.

De uma forma mais técnica, abordado pelo Art. 2º, §1º da Lei nº 6.766, o ato de desmembrar seria:

“a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. ”

Sendo gleba uma porção de terra que nunca fora loteada ou desmembrada, ou seja, uma terra que não está regularizada segundo as leis do Brasil.

Qual a diferença entre desmembramento e loteamento?

A resposta é bem simples.

Enquanto o loteamento tem o compromisso de criar um sistema pelo qual a população poderia trafegar, o desmembramento de terreno aproveitaria o já existente.

Quais as vantagens do desmembramento de terreno?

1. Dividir uma casa de fundos

Quando você quer manter o imóvel onde mora em seu nome, mas precisa de dinheiro e tem uma casa de fundos “sobrando”.

Que tal desmembrar seu terreno e colocar a casa remanescente para alugar ou vender?

Assim você tem um dinheiro para ajudar nas contas do mês e ainda manter a situação regular de ambas as casas!

2. Pagar menos IPTU (IPTU Individual)

Uma das bases para o cálculo do IPTU é o valor do metro quadrado no logradouro.

Ou seja, se você tem um terreno extenso, caso ele seja diminuído em ⅛, por exemplo, e venda (ou doe) o menor deles, o valor do IPTU a ser pago decresce.

3. Dividir uma sala comercial em mais salas

Caso você tenha uma sala comercial, e só utilize uma fração dela, por que não desmembrar a mesma e alugar os espaços restantes?

Assim você mantém seu negócio e ainda tem uma renda extra no final do mês.

4. Construir uma casa para alguém

Se você deseja construir uma casa para uma pessoa próxima, por que não desmembrar o terreno que a envolve (seguindo as especificações da Prefeitura para que a mesma seja legalizável)?

Assim problemas são evitados (como o de passar somente a casa construída para outro nome) e tudo ficará nos conformes.

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Quando devo fazer o desmembramento de terreno?

Antes de tudo, os proprietários do imóvel devem conferir na Prefeitura qual o tamanho mínimo do lote na sua região.

Caso seu terreno não cumpra as especificações, o procedimento poderá ser feito no cartório, via Registro de imóveis.

Esse último procedimento é mais simples, sendo qualquer alteração em um dos imóveis necessita da autorização de todos os proprietários.

Ainda, o desmembramento só será permitido em áreas que tenham acesso à vias ou caminhos existentes, se estes integrarem o sistema viário como logradouros oficialmente reconhecidos do Município e forem providos de infra-estrutura básica.

Caso esta última condição não seja atendida, será exigida a execução das obras de urbanização como condição prévia para a aprovação do projeto.

Lembrando que, segundo a Prefeitura do Rio de Janeiro, o mesmo não será permitido em terrenos sujeitos a inundações, com declividade maior ou igual a 30% e em áreas de preservação ecológica, por exemplo.

Como fazer o desmembramento de terreno?

Primeiramente, deve-se abrir um processo de parcelamento de solo junto à prefeitura, apresentando os seguintes documentos (definidos pela resolução SMU n°728):

  • O requerimento assinado pelo proprietário ou procurador legalmente nomeado, para desmembramento de prédios e para o territorial;
  • O título de propriedade transcrito no Registro de Imóveis, atualizado em no máximo 6 meses;
  • Uma planta arquitetônica de localização esquemática, representada sobre planta cadastral atualizada do Município e visada por profissional qualificado, na escala 1:2000, contendo a correta identificação da área onde o imóvel estiver localizado;
  • 02 (duas) cópias em papel sulfite ISO A3 ou superior, desde que uma das dimensões seja inferior a 90 cm, em escala adequada e compatível com a extensão do projeto de no mínimo 1:1000, com os nomes legíveis e as respectivas assinaturas do proprietário ou procurador legalmente nomeado e do profissional responsável pela elaboração do projeto;
  • A certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre o imóvel, conforme dispõe o Decreto nº 27. 567/2007, caso não haja nenhuma situação que a impeça de ser emitida. Caso tenha, você tem que comparecer no Plantão Fiscal da Prefeitura, que no caso da cidade do Rio de Janeiro, localiza-se na Rua Afonso Cavalcanti, 455, prédio anexo, Cidade Nova – Sede da Prefeitura;
  • Comprovação do pagamento de metade da taxa prevista no Art. 145 da Lei Nº 1371/88, ou em sua totalidade, caso o preço da taxa seja igual ou menor ao valor mínimo exigido pela rede bancária.

Além disso, o desmembramento de terreno também deve obedecer às normas do local do imóvel, como por exemplo a testada mínima do lote e área.

Isso varia de acordo com a SMU (Secretaria Municipal de Urbanismo) de sua região. 

Após a aprovação do processo, o mesmo vai para o setor de numeração, que fica no prédio central da Cidade Nova/RJ.

O processo é finalizado quando a Prefeitura emite uma certidão que descreve todas as características dos terrenos recém-desmembrados, a fim de fazer prova junto ao Registro de Imóveis.

O mesmo, por sua vez, cancela a matrícula do terreno original e abrirá tantas quanto forem os terrenos desmembrados.

Conclusão

O processo de desmembramento de terreno pode ser complicado, mas seguindo esse passo-a-passo, pode ser realizado com sucesso e te evitar diversas dores de cabeça.

E você tá precisando de uma planta arquitetônica para fazer o desmembramento de seu imóvel?

A Fluxo Consultoria pode te ajudar nisso! Entre em contato conosco e peça seu Projeto de Plantas agora e consiga fazer o desmembramento de terreno sem grandes complicações.

DesmembramentoEngenharia CivilLoteamentoPlantas arquitetônicas
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Yan Silva

Graduando em Engenharia Elétrica, atualmente trabalha como Consultor em Civil e Elétrica. Já executou projeto de Plantas Arquitetônicas.

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This Post Has 8 Comments
  1. Luciana disse:
    agosto 7, 2018 às 10:16 am

    Muito elucidador!!!

    Responder
  2. paula disse:
    setembro 17, 2018 às 2:33 pm

    Tem um imóvel que contem duas casas – frente e fundos. As duas tem IPTU separado, LUZ separada, somente a agua é um unico hidrômetro.
    Os imóveis ficam no Tanque/jacarepagua. Gostaria de saber o valor para fazer o desmembramento dos imóveis, pois gostaria de vender.

    Responder
    1. Alen Sivori disse:
      setembro 18, 2018 às 7:14 pm

      Olá Paula. Você pode saber mais sobre o processo de Desmembramento falando com nossos consultores.

      Responder
  3. Sayure D. Santos disse:
    abril 15, 2019 às 7:00 pm

    Muito bom seu post. Parabéns! passando por quei novamente pra acessar suas dicas incríveis, já aproveito e te convido também a dar uma passada no meu último post explicando um pouco mais sobre sobre o tema proposto. Creio que irá se indentificar bastante ao acompanhar o que compartilho lá. Te aguardo Ok? Sucesso!!

    Responder
    1. Tatiane do Rosário Alves disse:
      março 7, 2020 às 5:22 pm

      Olá gostaria de desmembrar uma casa da outra uma de frente e a outra de fundos.a casa da frente que eu quero vende a de trás meu irmão que mora a gente ganho da nossa avó do que ela já faleceu ela deu de boca .oque fazer para vende.

      Responder
  4. Alessandra disse:
    fevereiro 28, 2020 às 1:08 pm

    Construí minha casa com permissão de minha mãe em um lote comprado por meu avô em 1956 só não existe escritura só o RGI e comprovante de compra e venda do loteamento. Meu avô faleceu a mais de 40anos e deixou 4 herdeiros, sendo que só um construiu nele. Esse lote é dividido por uma serventia, moro de um lado e meu tio do outro. Como posso fazer o desmembramento? Ou posso pedir o uso capeão?

    Responder
  5. JESUS APARECIDO DE MENEZES disse:
    abril 28, 2020 às 10:18 pm

    Solicito informação; Apresentei para desmembramento, todos documentos . Agora o Prefeito não quer assinar, a certidão de Autorização, exigindo fazer calçada cimentadas em todos os lotes. Na lei de Zoneamento do municipio não consta esta exigência. Mesmo porque o Lote que será desmembrado ja existe há mais de 30 anos e apesar de ter asfalto, água e esgoto,gui não possue calçada cimentada apesar do espaço de 2 m exigido. Gostaria de um esclarecimento do que devo fazer. Obrigado

    Responder
    1. Fluxo Consultoria disse:
      maio 13, 2020 às 7:05 pm

      Entre em contato com um de nossos consultores e iremos te ajudar!

      Responder

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