IPTU: Descubra os Benefícios da Atualização Cadastral

O IPTU, sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano, é um imposto de competência municipal cobrado de pessoas físicas e jurídicas que possuem um imóvel em área urbana, seja esse imóvel uma casa, um apartamento, uma sala comercial ou até mesmo um terreno sem nenhuma construção. Tal imposto está instituído pelo Código Tributário Nacional (disponível aqui), nos seus artigos 32, 33 e 34.

Como o IPTU é calculado?

O cálculo do tributo tem como base o conceito de valor venal. O valor venal de um imóvel representa o preço que ele alcançaria para compra e venda, tendo como base os seguintes fatores:

1. valor do metro quadrado no logradouro;
2. área total construída;
3. idade;
4. posição;
5. tipologia residencial.

Sobre esse valor, então, incide uma alíquota, um percentual fixo que irá definir o imposto cobrado, variando de estado para estado brasileiro.

Cálculo do IPTU na cidade do Rio de Janeiro

No município do Rio de Janeiro, o percentual que incide sobre o valor venal de um imóvel residencial era de 1,2% até o exercício do ano de 2017. Entretanto, de acordo com o Projeto de Lei 268/17 de revisão do IPTU aprovado pela Câmara de Vereadores do Rio no dia 05 de setembro de 2017, o tributo sofrerá um aumento para o ano de 2018. O texto prevê uma atualização na Planta de Valores, aquela que contém o valor do metro quadrado nos logradouros da cidade, desatualizada há vinte anos.

Atualmente, o valor venal de um imóvel é estimado em cerca de ⅙ do seu valor de mercado, que, com a atualização, subirá para ¼. Além disso, a alíquota para imóveis residenciais baixou de 1,2% para 1% e são previstos descontos para os impostos que ficarem entre R$ 800,00 e R$ 1.600,00.

Atualização Cadastral do IPTU

No ano de 2016, a Prefeitura do Rio colocou em prática o Projeto Atualiza, visando atualizar no seu banco de dados as informações cadastrais de imóveis do Município e, assim, tentar garantir a justiça fiscal na cobrança do IPTU. O Projeto contou com agentes cadastradores visitando imóveis, mas a maioria das atualizações foi feita baseando-se em levantamentos via satélite e em fotografias aéreas, resultando em mudanças no valor cobrado do imposto para muitos cariocas.

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No entanto, foi constatado que, em diversos casos, os dados inseridos pelo Atualiza estavam em desacordo com a realidade. O levantamento aéreo considerava beiral como área construída, por exemplo, e desconsiderava possíveis diferenças entre os pavimentos, gerando inconsistências nos valores cobrados nos carnês do IPTU em 2017. Além disso, para casas não legalizadas, a Prefeitura faz uma estimativa do valor do tributo a cobrar baseando-se em uma média por bairro.

Casas que estejam abaixo da média do seu bairro no quesito área construída, por exemplo, podem estar pagando mais pelo seu IPTU por não terem seus dados cadastrais na Prefeitura. Ainda, é comum que em um mesmo terreno seja construída mais de uma casa, para diferentes famílias, ou uma casa e um estabelecimento comercial para ser alugado, mas, para a Prefeitura, continua sendo apenas um imóvel, emitido-se somente um carnê para pagamento, considerando toda a área construída.

Se esse for o seu caso, é necessário entrar com um pedido de desmembramento, desdobramento ou loteamento na Prefeitura. Os documentos necessários incluem o Registro Geral do Imóvel (RGI), um Termo de Inventariante (caso a partilha esteja sendo feita em um imóvel deixado por um falecido) e a planta baixa de cada pavimento e também a planta de situação, acompanhadas da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Caso o seu problema com o IPTU seja pelo fato do seu imóvel não estar legalizado, você também precisará de um projeto de plantas arquitetônicas. Para saber mais sobre o processo de legalização, você pode conferir o artigo do nosso blog de como legalizar o seu imóvel a baixo custo ou então baixar o nosso e-book com 4 passos para você legalizar a sua casa.

É crucial que os dados cadastrais do seu imóvel estejam atualizados perante a Prefeitura para que você tenha a garantia de que ele esteja sendo tributado de forma justa! Dessa forma, você também pode entrar com um processo de regularização da área de um imóvel, seja decorrente de uma reforma (sendo, neste caso, necessário que as plantas sejam aprovadas pela Secretaria Municipal de Urbanismo para licenciamento da obra), ou decorrente de uma suspeita de erro de cadastro do imóvel, sendo em todos os casos também necessárias a planta baixa de cada pavimento e a planta de situação.